КАК ПОПРОЩАТЬСЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

С каждым годом все больше домов меняют форму правления и уходят от управляющих компаний. Претензий к УК накопилось много: услуги оказывают некачественно; времени на ремонт или даже замену лампочки уходит много; на оплату заработных плат большому штату УК тратятся серьезные суммы, а желаемый результат в обслуживании дома не всегда достигается. Журналисты Агентства новостей ТВ2 попытались разобраться, легко ли уйти от УК, какую форму управления домом лучше выбрать и какие преграды на своем пути можно встретить.

Дом на улице Строительной, 16 был проблемным еще во время строительства. Строительство, собственно, было долевым. Сроки сдачи дома переносились несколько раз, а в 2010 году застройщик, компания «Томскагрострой», решила признать себя банкротом. Дольшики дом отвоевали, доделывали дом своими силами. Вот он, вроде бы, долгожданный «хэппи-энд». Но теперь жители дома в Зональном жалуются на свою управляющую компанию.

 

Элеонора Рудник участвовала в долевом строительстве, вместе со всеми боролась за дом, чтобы, в процессе банкротства компании-застройщика, недостроенный дом не распродали в уплату долгов банкрота. Спустя пять лет Элеонора Рудник не довольна состоянием дома и обвиняет в этом управляющую компанию.

«Снег свалили прямо под балконы, а отмостки нет, то есть весь снег утечет в наш подвал. Детскую площадку они вообще не трогают. Все, что сделано — сделано силами самих жильцов, за собственный счет. У нас не было в подъездах ни стяжки, ни плитки, ни деревянных перил. Не было ни одного козырька от застройщика. Мы все сделали самостоятельно. Зачем нам нужна такая управляющая компания? Она не делает ничего, они собирают только себе на зарплату. С 13 ноября над подъездом кобра фонарная сломанная висит. До сих пор не сделали. Но 28 тысяч они списали себе на лампочки и на электрика. Полмиллиона заложили на зарплату, а 67 тысяч — на обслуживание дома. Несоразмерные цены», — рассказывает Элеонора Рудник.

В марте 2016 года над квартирой Элеоноры Рудник протекла крыша. По ее словам, это уже не впервые.

«В прошлом году так  же текло. В прошлом году была «Зональное+». Барабанов был в «Зональное+» главным инженером, а Дорофеев — директором. В ООО «Прииск» Дорофеев – главный инженер, Барабанов – директор. То есть мошеничество налицо. Никто ничего не делает. Я за что должна платит?», — говорит Элеонора.

Последние четыре года дом закреплен за управляющей компанией «Зональное+». Правда год назад управляющая компания сменила название на ООО «Прииск», но сотрудники компании остались прежними. Тогда Элеонора Рудник и еще часть жителей дома потеряли доверие к компании, решили создавать ТСЖ и перестали оплачивать счета управляющей компании. За это управляющая компания подала в суд на неплательщиков.

«От них очень сложно отвязаться. Мы идем по пути, по которому прошел ни один дом в Зональном. Мы нашли человека, который будет председателем ТСЖ. Дождаться не могу. Я лучше эти деньги внесу в ТСЖ, чтобы сделали желоба и чтобы моя квартира со всех стоон не мокла. В суд они (ООО «Прииск») не предоставили ни одного платежного документа. Ни чека, ни документа о переводе денег, ни фактуры. Только акты выполненных работ. Таких актов можно наделать десяток. У нас есть распечатка «Прииска», что 68 квартир не платили управляющей компании три месяца. Они проголосовали рублем. Суд заставляет платить за то, чего нет», — рассказывает Элеонора Рудник.

Главный инженер ООО «Прииск» Владислав Дорофеев утверждает, что никакого мошеничества здесь нет. Он не отрицает, что название сменилось и вместо УК «Зональное+» дом по улице Строительной,16 уже почти год обслуживает ООО «Прииск».

«С 1 июля 2015 года все управляющие компании должны быть лицензированы. На 1 июля 2015 года у компании УК «Зональное+» не было лицензии. Но у нас было другое предприятие, которое обслуживает жилой фонд в Томске.  Поэтому мы переголосовали и управляющей компанией стало ООО «Прииск». Никаких банкротств, специального переименования не было. Людей просто вводят в заблуждение. Они начинают верить в это, поэтому не оплачивают. Никаких мошенических схем здесь нет», — рассказывает главный инженер ООО «Прииск» Владислав Дорофеев.

Владислав Дорофеев утверждает, что денег в фонде дома не много, а работ нужно выполнить много. Отсюда и недоделки.

«Выполняем мы, в первую очередь, те работы, которые нужно сейчас сделать. То есть если мы будем заниматься лестницей, мы не сделаем крышу. А на людей течет вода с потолка. Что нужно в первую очередь сделать? На все средств, естественно, не хватит. У них самый маленький тариф, 2,50 на текущий ремонт. 124 тысячи в год, но не факт, что мы эту сумму набираем. Поэтому предыдущие советы домов решали, подписывали планы текущего ремонта, и ставили всегда только аварийно-восстановительный ремонт. И сейчас мы другого не можем себе позволить», — говорит Владислав Дорофеев.

Главный инженер ООО «Прииск» Владислав Дорофеев утверждает, что дом по адресу Строительная,16 закреплен за управляющей компанией по итогам голосования совета дома. И если жители решат изменить форму управления и проведут собрание на котором это согласуют и примут решения большинством голосов, то тогда дом перейдет от УК под управление ТСЖ.

«Если там все будет законно, естественно мы не имеем права там дальше продолжать свою деятельность. У нас ни один дом так ушел и что. Но дело в том, что там есть определенная кучка людей, которые недовольны. Не все же недовольны. Люди видят, что работы проводятся. А эти люди просто решили, что платить не нужно и все», — говорит Владислав Дорофеев.

Пока дом включен в лицензию управляющей компании, она имеет право управлять этим домом, а следственно и получать за оказанные услуги деньги, об этом Агентству новостей ТВ2 рассказал юрист в сфере ЖКХ Ксения Мартемьянова.

«С того момента, когда выходит приказ департамента жилищного надзора о выводе дома из лицензии управляющей организации, она прекращает его обслуживание. То есть до того момента, пока дом в лицензии, она имеет право управлять им и требовать от собственников внесения платы за оказанные услуги или работы», — сообщил юрист.

Дом по улице Строительной, 16 в поселке Зональная станция включен в лицензию ООО «Прииск». И если собственников не устраивает какая-либо услуга или работа УК, они имеют право пригласить представителя управляющей компании для составления акта, если услуга оказана некачественно.

«16 февраля вышел приказ Минстроя РФ, утвердили форму акта сдачи и приема работ по содержанию и текущему ремонту. Каждый месяц УК должна у собственников подписывать все работы», — добавила юрист Ксения Мартемьянова.

Для того, чтобы переходить от одной формы управления домом в другую, нужно понимать между ними принципиальную разницу. По словам юриста в сфере ЖКХ Владимира Фурсина, в управляющих компаниях плюсов он не видит.

«Единственный плюс в управляющей компании для жителей дома, что собственники сами ничем в доме не занимаются. В минусах то, что УК берет собственников в рабство, что хочет, то и делает на доме. Управляющая компания сама себе выбирает перечень работ и услуг. Даже если собственники утверждают этот перечень, это, чаще всего, то, что хочет УК. Сама себе назначает цену, сама себе заказывает работу, сама выполняет, сама у себя принимает. Управляющая компания нередко выбирает среди собственников угодного ей председателя, который за какой-то интерес, либо по незнанию, подписывает все, что предлагает УК», — рассказывает Владимир Фурсин.

Юрист Владимир Фурсин уже помог перейти в ТСЖ и кооперативы собственникам около 100 домов. По его словам, у ТСЖ один минус — он менее выгодный способ управления, чем жилищный кооператив. И там, и там управляют домом сами собственники.

Разница между ТСЖ и жилищным кооперативом:

— Чтобы создать ТСЖ нужно, чтобы проголосовали 50% от всех собственников. Чтобы создать кооператив – нужно большинство, при наличии кворума. То есть формально может хватить 26%.

— В ТСЖ, чтобы голосовать площадью всей квартиры,  нужно чтобы все собственники вступили в ТСЖ. В кооперативе достаточно одного собственника квартиры.

— В больших домах в кооперативе можно выбрать делегатов, ТСЖ всегда требует собрания собственников.

— ТСЖ должно каждый год сдавать реестр членов ТСЖ, если там будет менее 50% – ТСЖ подлежит ликвидации. Кооператив не подлежит ликвидации.

— Члены правления ТСЖ не могут работать в ТСЖ по трудовому договору. В кооперативе – могут.

— И в ТСЖ, и в кооперативе может быть свой спецсчет на капремонт.

Для того чтобы уйти от управляющей компании в ТСЖ или жилищный кооператив, нужно провести собрание собственников, провести голосование, оформить документы и зарегистрировать новую форму управления домом в налоговых органах.